Was ist Ihre Immobilie wert?

Der Immobilienmarkt im Rems Murr Kreis und im Landkreis Biberach ist stetig in Bewegung und mitunter nur schwer durchschaubar und einzuschätzen. Gerade für private Eigentümer ist es nicht leicht, hier einen klaren Blick zu behalten und im Fall der Fälle den besten Verkaufspreis zu erzielen. Die Experten von Aktiv Immobilien ermitteln für Sie den realistischen Verkaufspreis, der den aktuellen Marktwert widerspiegelt und erläutern Ihnen unsere Preisanalyse gerne in einem anschließenden Beratungsgespräch. 

Und das garantiert kostenfrei!

                                             Wertermittlungsverfahren

                                                    Die Verkaufsbewertung

Die vereinfachte Wertermittlung erfolgt dabei in Anlehnung an die ImmoWertV. Wir berechnen den Wert Ihrer Immobilie also im (vereinfachten) Sachwert-, Ertragswert und/oder Vergleichswertverfahren, wie wir es auch bei einem klassischen Gutachten in ähnlicher Form berechnen würden. Unsere Verkaufsbewertung vereinfacht im Unterschied zum Gutachten jedoch an einigen Stellen die Berechnung und verzichtet auf die umfangreichen textlichen Erläuterungen eines Gutachtens.

Die Marktpreiseinschätzung, die Sie mit der Verkaufsbewertung kostenfrei von uns erhalten, ist somit primär für einen Immobilienverkauf geeignet. Die von uns ermittelten Werte liegen erfahrungsgemäß sehr nah an den tatsächlichen Verkaufspreisen, die in einem Verkauf erzielt werden.

                                                      Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Wertermittlungsverfahren das in der ImmoWertV (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken) verankert ist. Ziel ist es, in Abgrenzung zu Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren, die Art der Immobilie (freistehendes Haus, Reihenhaus etc.), die bestehende Substanz sowie den Qualitätsstandard der Immobilie zu erfassen und als Grundlage für die Wertermittlung heranzuziehen. Dies geschieht auf Basis der Herstellungskosten für ein Bauwerk.

Der so errechnete Wert wird zudem an die aktuellen Marktgegebenheiten angepasst. Nichtzutreffend ist also, dass das Sachwertverfahren nur den Substanzwert einer Immobilie betrachtet. Ein marktangepasster, vollständig errechneter Sachwert stellt immer ein Abbild der Situation auf dem individuellen Immobilienmarkt dar. Hierfür braucht es die Ermittlung des individuellen Bodenwertes (nach angepassten Bodenrichtwerten) sowie einen Sachwertfaktor. Diese Komponenten werden turnusmäßig von den Gutachterausschüssen des jeweiligen Bundeslandes bzw. der jeweiligen Stadt herausgegeben und orientieren sich an den tatsächlich notariell beurkundeten, also gezahlten, Kaufpreisen. Diese Werte sind also von Region zu Region unterschiedlich.

Der Sachwert einer Immobilie spiegelt demnach am genauesten den Ist-Zustand der baulichen Anlagen sowie deren Wert am aktuellen Immobilienmarkt wider.

Welche Auswirkungen hat das Alter einer Immobilie auf den Preis?

Das Alter einer Immobilie hat bei dem Sachwertverfahren einen entscheidenden Einfluss auf den Wert und wird durch die Alterswertminderung in der Wertermittlung berücksichtigt. Die Restnutzungsdauer (RND) einer Immobilie spiegelt den Zeitrahmen wider, die der Immobilie zur weiteren Nutzung zugeschrieben wird und errechnet sich aus Gesamtnutzungsdauer (GND) und dem tatsächlichen Alter einer Immobilie. Beispiel: Die Immobilie wurde 1987 errichtet und hat eine GND von 80 Jahren. Zum Wertermittlungsstichtag 2010 hatte sie also eine RND von 57 Jahre. Da ein Eigentümer seine Immobilie durch Modernisierungen stetig auf dem "aktuellen Stand der Dinge" halten kann, werden Modernisierungen in die Alterswertminderung mit einbezogen. Man spricht dann von einer modifizierten (wirtschaftlichen) RND. Durch die Ermittlung der durchgeführten Modernisierungen wird die RND angepasst. Modernisiert der Eigentümer einer Immobilie diese also ständig, kann er die GND um bis zu 70% ausdehnen. Ist eine Immobilie kernsaniert, kann die RND um bis zu 90% ausgedehnt werden. Die Formel für die lineare Alterswertminderung im Sachwertverfahren ist demzufolge: 100x((GND-RND)/GND) = Alterswertminderung in Prozent

                                                      Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren, das von der ImmoWertV normiert ist. Als Wertermittlungsverfahren verwendet es die erzielbaren bzw. erzielten Erträge eines Grundstückes als Basis um daraus den Marktwert zu errechnen. Maßgeblich ist das Verfahren also für all jene Grundstücke, die mit einer Immobilie bebaut sind und Einnahmen generiert. Typischerweise also Kapitalanlagen wie Mehrfamilienhäuser und vermietete Eigentumswohnungen. In den meisten Fällen kommt bei der Ermittlung das allgemeine Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dieses Verfahren stützt sich auf die marktüblichen Erträge und geht weniger auf spezielle Ertragsverhältnisse ein. Es kann jedoch vorkommen, dass eine Immobilie wesentlich höhere oder niedrigere Erträge erzielt. Hier muss dann auf andere Verfahren ausgewichen werden, wie beispielsweise dem Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge.

Das Ertragswertverfahren bietet daher eine realistische Möglichkeit zur Ermittlung des Wertes, wenn eine Immobilie hauptsächlich zur Erzielung von Mieterträgen genutzt wird oder genutzt werden soll.

Ist der Ertragswert einzig ausschlaggebend für den Verkaufspreis?

Nein, denn ein ermittelter Wert sollte immer mit einem weiteren Wertermittlungsverfahren auf Plausibilität geprüft werden, um überzogene oder ungewöhnliche Ausschläge zu korrigieren. Dies ist wichtig, denn der Preis für eine Immobilie sollte immer marktgetreu sein, um passende Käufer zu finden. Sollte die Ertragssituation deutlich den Sachwert einer Immobilie übersteigen, so ist ggf. noch ein weiteres Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes hinzuzuziehen. Wir prüfen das Ertragswertverfahren daher auch stets mithilfe eines weiteren Verfahrens, um Ihnen die größtmögliche Sicherheit bei der Preiseinschätzung zu geben.

                                                     Vergleichswertverfahren

In der ImmoWertV (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken) wird als eines von insgesamt drei Hauptverfahren das Vergleichswertverfahren festgelegt. Bei der Bewertung von Grundstücken im Vergleichswertverfahren geht es vorrangig um die Betrachtung mehrerer Grundstücke, die eine möglichst hohe Anzahl von ähnlichen Merkmalen aufweisen. Hierdurch soll in der Konsequenz ein Wert für das zu bewertende Grundstück abgeleitet werden. Hier zeigt sich jedoch bereits eine der größten Schwierigkeiten des Verfahrens – denn kein Grundstück, kein Haus und keine Wohnung ist exakt gleich. Selbst wenn die Ausstattung einer Immobilie zu 100% identisch ist, so kann es das Grundstück in keinem Fall sein, da dieses immer auf einem anderen Teil der Erdoberfläche liegt als das Vergleichsgrundstück.

Um diese Ungleichheiten möglichst abzuschwächen, behilft sich das Vergleichswertverfahren mit Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten. Hiermit sollen unterschiedliche Wertverhältnisse sowie individuelle Grundstücksmerkmale erfasst und bei der Berechnung einbezogen werden.

Grundsätzlich ist bei der Wahl der Vergleichsobjekte daher sehr genau zu prüfen, ob diese dem Bewertungsobjekt sinnvoll entsprechen. Somit entscheidet letztendlich die Datenlage über die Anwendbarkeit des Verfahrens. Anders als Sachwert und Ertragswertverfahren kann dieses Verfahren daher nur bei ganz bestimmten Voraussetzungen angewendet werden.

Eine sinnvolle Verwendung des Vergleichswertverfahrens ist vorrangig bei unbebauten Grundstücken sowie der reinen Ermittlung des Bodenwertes bei bebauten Grundstücken gegeben. Auch kann, gerade in stark verdichteten Lagen die Anwendung auch im Bereich der Bewertung von Eigentumswohnungen sinnvoll sein.

Wie werden die sich stetig ändernden Wertverhältnisse des Grundstücksmarktes berücksichtigt?

Grundstücke mit ähnlichen Vergleichsmerkmalen können preislich durch Indexreihen an die aktuellen Wertverhältnisse angepasst werden. Dies setzt aber eine generelle Vergleichbarkeit der herangezogenen Grundstücke voraus. Über den ermittelten indexierten Wert der Grundstücke, können Rückschlüsse auf die jetzigen Werteverhältnisse getroffen werden. Indexreihen stellen demnach eine der wichtigsten Merkmale in der Vergleichswertberechnung

Wie gut kennen Sie sich auf dem Immobilienmarkt aus?
Haben Sie den aktuellen Marktüberblick?
Wissen Sie, welche Kaufpreise tatsächlich gezahlt werden?
Können Sie den bestmöglichen Angebotspreis für Ihre Immobilie fundiert ermitteln?

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